03***Вопрос. Коллеги, что творится с ценами на недвижимость в Ваших регионах? Если есть падение цен то насколько и на какие объекты (первичка, вторичка, земля, коммерческая, м.кв., оптом, в розницу)?од.

[BlackPearl]

Традиционно считалось, что несправедливые цены на жилье установлены лишь в нескольких центральных регионах, и именно в этих регионах следует ждать удешевления недвижимости. Но в связи с мировым финансовым кризисом стали появляться прогнозы, что цены на жилье будут падать на 50%-60% в целом по России. Аналитический центр www.irn.ru решил разобраться в том, насколько оправданы такие ожидания. Для начала, следует отметить, что стоимость 1 кв. м жилья в большинстве регионов (в 57 из 83) на данный момент находится в пределах от $1 тыс. до $2 тыс., однако средняя стоимость 1 кв. м жилья в целом по России, по данным Росстата, составляет около $2,4 тыс. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в целом по России обозначена на графике толстой синей линией. Толстая оранжевая линия отражает динамику средней стоимости 1 кв. м жилья в Москве по индексу ИРН. Толстая желтая линия показывает динамику средней стоимости 1 кв. м жилья в Москве по данным Росстата.

[BlackPearl]

К концу III квартала 2008 года, то есть к началу кризиса, 1 кв. м жилья стоил дороже, чем в среднем по России, только в 7 регионах. Помимо традиционных Москвы и Санкт-Петербурга в этот список попали Московская, Калужская и Сахалинская области, Краснодарский край и Ненецкий автономный округ. При этом если не брать в расчет эти 7 регионов, то средняя стоимость 1 кв. м жилья в целом по России составит $1,6 тыс. На графике динамика средней стоимости 1 кв. м в целом по России без учета 7 указанных регионов отражена толстой красной линией с желтыми квадратами и названа «основным трендом». Следует отметить, что вплоть до конца 2004 года разница между средней стоимостью 1 кв. м по всем регионам России и средней стоимостью 1 кв. м жилья без учета 7 указанных регионов стабильно составляла порядка $150. Но, начиная с IV квартала 2004 года, она стала расти. Следовательно, на этот уровень среднюю стоимость жилья в России поднимали именно эти 7 регионов.

[BlackPearl]

Примечательно в данном случае то, что в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга ни в 1 из этих регионов на протяжении всех тех лет, пока цены на жилье в России росли, средняя цена 1 кв. м жилья не была стабильно выше среднего уровня цен в целом по России, она то опускалась ниже этого среднего уровня, то поднималась выше него. Причем в некоторых из них средняя стоимость 1 кв. м жилья стала выше среднероссийской только в последние годы. Схожая картина наблюдается и на первичном рынке.

[BlackPearl]

Если посмотреть на динамику соотношения среднероссийских цен и среднего уровня стоимости 1 кв. м жилья в целом по России без учета 7 указанных регионов, то может возникнуть впечатление, что снижение цен в целом по России может составить 40%.

[BlackPearl]

Учитывая, что на указанный выше уровень среднероссийские цены «задрали» 7 регионов, то снижение цен на 40%, коснется, скорее всего, их. Однако, примечательно, что на первичном и на вторичном рынках сильно отличаются друг от друга списки регионов, где стоимость жилья по итогам III квартала 2008 года оказалась выше среднероссийских цен. Жилье дороже среднероссийского уровня одновременно на первичном и на вторичном рынках только в 5 регионах. Помимо Санкт-Петербурга и Москвы такое явление наблюдается в Московской, Калужской и Сахалинской областях. Очевидно, что если где и можно ожидать значительного падения цен, то в этих регионах.

[BlackPearl]

По данным аналитического центра www.irn.ru, уровень недоступности жилья в Москве повышался в течение всех последних лет очень высокими темпами. Однако, оказывается, что этот темп далеко не самый высокий. В 63 из 83 регионов страны он оказался выше. При этом из этих 63 регионов в 15 темп увеличения недоступности жилья на протяжении всех последних 7 лет превышал московский.

[BlackPearl]

Темпы подорожания жилья по прошествии 7 лет опережают московские и на первичном и на вторичном рынках одновременно в 26 регионах. Если свести воедино показатель недоступности жилья и темпы подорожания, то оказывается, что в 21 регионе жилье, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, переоценено как минимум в такой же мере, как и в Москве.

[BlackPearl]

Примечательно, что из 7 регионов, где цены на жилье на вторичном рынке выше среднероссийских, в список 21 региона попали только 2 федеральных образования (Санкт-Петербург и Калужская область), а на первичном – 3 (Нижегородская, Тверская и Калужская области), в 10 регионах на вторичном рынке (Тверская, Липецкая, Ленинградская, Костромская, Вологодская, Владимирская и Нижегородская области и республики Карельская, Коми и Алтай) недвижимость хоть и дешевле среднероссийского уровня, но дороже, чем это демонстрирует основной тренд. На первичном рынке в эту категорию попали 9 федеральных образований (Ленинградская, Тульская, Белгородская, Владимирская, Вологодская, Липецкая и Псковская области и республики Карелия и Коми).

[BlackPearl]

Кроме того, в число 21 региона попали 8 областей и 1 республика где стоимость жилья на вторичном рынке ниже основного тренда (Ульяновская, Астраханская, Белгородская, Тульская, Псковская, Смоленская, Курская и Ивановская области и Республика Адыгея). На первичном рынке таких оказалось 6 областей и 2 республики (Костромская, Астраханская, Ульяновская, Смоленская, Ивановская и Курская области и республики Алтай и Адыгея). Таким образом, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», значительного снижения цен можно ждать и в регионах, где жилье далеко не самое дорогое.

[BlackPearl]

Кароче)))) Все просто швах... Но выходы есть... А цены до лета минимум будут падать везде...